家を売却するならリフォームしたほうがいいトク?

リフォームは見栄えがいいけど・・・

家を売却するならリフォームしたほうがいいという話がありますが、これは場合によってはリフォームしたほうが高く売れるケースがあり、逆に費用のほうが高くついてしまうケースもありまして、物件や条件によって変わってきます。

家を売却する時にリフォームをした場合のメリットになりますが、見栄えが良くなりますので印象がかなり良くなります。
特に室内が綺麗だと買い手が付きやすいと言われていまして、成約率が全然変わってきます。

元々家を購入したらリフォームをしようと考えている人が多いので事前にしていたほうがローンを組めない人には有難いですし、その費用を考慮しなくて済みます。

デメリットはずばり!費用面!

逆に家をリフォームして売却する時のデメリットになりますが、費用がかかりますので、その分だけの費用が売却時の価格に上乗せできなければ赤字となります。

さらに自分でリフォームを行いますので買い手とのイメージが違ってしまうと売り辛くなるケースもありますし、自分で行いたいと考えている人も多いです。

このように買い手にとって良いイメージのリフォームをできるのであればメリットとなり、通常よりも高く売却する事ができます。

しかし、基本的に高く売却できると決まってはいませんので物件の状況によって左右されますので不動産屋の担当者と相談して決める必要があります。

ちょっと手を加えて綺麗にするだけなら、それほど費用がからず特に水回りを綺麗にしておくと喜ぶ人が多くいますので、プラスに働く事が多いです。

家を売却した際の仲介手数料は値引きできる?

仲介手数料は値引きできます

不動産の取引は、何千万円以上の高額の取引で、人生の中でも経験する機会は限られています。

経験する機会は限られていることに加えて、仲介手数料や登記費用、税金などの様々な諸費用が掛かるので、家を売却する場合、いくらで契約すると実際にいくら手元に残るか、試算しておくと安心です。

 諸費用の中で、登記費用は一般的には購入する側が負担するので、売り手は心配する必要がありませんが、売却時点で住宅ローンの残債が残っているなど、抵当権の抹消が必要な場合、所有権移転登記の事前準備は売主が支払います。
 不動産の取引には、媒介(仲介)と直接取引があります。

 市場で不動産会社に買い手を募集してもらうことを媒介といいますが、不動産会社が直接の買い主になる場合は媒介ではないので仲介手数料は不要です。

 不動産会社が買い手となる場合、不動産会社はそれにリノベーションをするなど、付加価値をつけて転売するため、一般的には市場で買い手を募集する媒介よりは低い価格での取引になります。直接取引のメリットは、短期間で確実に資金化できることなので、買い換えで次の物件が決まっているときなどに便利です。

 市場で買い手を募集する媒介取引の仲介手数料は、取引価格の3%程度と決まっているため、取引価格が3千万円なら100万円近い高額になり、諸費用の一部と軽視できない金額です。

 仲介手数料は、国土交通省の告示で上限が定められており、多くの不動産会社はこれを根拠にしているので、一見横並びです。ただし、告示の定めは上限なので、値引きは禁止されていません。

 取引成約してからの値引き交渉は困難なので、交渉は事前にしておくと効果的です。

家を売却!良い不動産屋・悪い不動産屋の見分け方はある?!

不動産選びで何百万円も損する?!

家を売却する時に何が大事かと言いますと良い不動産屋を見つける事になります。
街中にはたくさんの不動産屋がありますが、その中で良い不動産屋と悪い不動産屋を見分けるのは難しいかもしりませんが、少しでも良い条件でトラブルがないように家を売却できるように見分け方を知る必要があります。

良い不動産屋と悪い不動産屋の見分け方になりますが、いくつかのポイントがあります。
不動産屋の奥は店頭に物件情報を掲載していますが良い不動産屋は常に情報を更新しており更新日も掲載しています。

逆に悪い不動産屋だと募集が終わった物件でも良いものであれば広告のために掲載している事も多く、ホームページの更新もそれほど行わっておらずスタッフや店舗の情報も曖昧なので情報を開示している不動産屋を選んでください。

次に大事なのが問い合わせをした時に無理な接客をしていないかです。

強引に契約を結ばせようとしたり、誇大広告で釣ったりと営業の担当者が急かさせるようでしたら要注意です。
これらの強引な接客がなく希望に対して提案をしてくれる不動産屋が良い不動産屋や担当者であり、物件のマイナス部分もしっかり指摘・分析してくれる方は信用できます。

また情報に強い不動産屋は地元の事をよく知っていますので地元の事を聞くのも良いかもしれません。

良い不動産屋を見分けるためには、実際に訪問したり、情報を見たりして更新がされているか対応が真摯に対応してくれて信用できるかどうかで判断する事になります。

情報に強く、しっかりと見てくれる不動産屋は任せる事ができ家の売却で頼りになります。

家を売却!個人間での取引のメリット・デメリット

家を売却するとき、不動産を入れないのはどうなの?!

家を売却するときには、不動産会社が間に入って行うのが一般的ですが、不動産会社を入れないで個人間で取引することも可能には可能です。

不動産会社が仲介した場合は、仲介手数料を支払いますが、個人間の場合はその費用が発生しないので、コストメリットがあることは確かです。

しかし、現実問題としての個人間取引は、売り主、買い主が友人・知人であるとか、
友人・知人の紹介で、何らかご縁がある人同士で売買するというケースに限られています。

いずれにしても、売買契約にかかわる書類は準備する必要がありますが、
不動産知識が乏しい場合は、決めておかなければならないことが漏れていて、後でトラブルになることもあります。

また、物件の正確な情報の把握という面でも、
専門家でない場合は難しく、売買価格への反映という面でも心配が残ります。

そして、一番大きな問題は、買う側が資金を金融機関から借り入れるというケースです。
金融機関は住宅ローンの審査をする際に不動産会社が作成した売買契約書を求める傾向にありますが、個人間で作成した契約書とあると、審査が慎重になり、融資のタイミングがずれてしまう傾向もあります。

そして、売買が終わった後の登記の問題ですが、これも専門家が噛んでいないと面倒なことになりやすいのです。
素人では全くできないというわけではないのですが、結構手間暇がかかるというデメリットが全体的にあるということです。

ただし、不動産会社の中には、個人間取引に関するアドバイスや手続きをしてくれ、手数料もそれなりの金額で済ませるところもあるので、前もって相談するのがいいでしょう。

家を売却するならどのタイミングがベスト?

家を売却するならどのタイミング?

家を思い切って売却するベストのタイミングはいつなのでしょうか。

通常、不動産の市場は転勤や移動の時期が多くなる1月~3月が動きが活発になるため、
賃貸物件などの取引は多くなるといわれています。

ですが、売却物件は比較的どの時期でもニーズはあるようなのでどのような季節や時期がよい、
といったことは特にないようです。

どちらかというと築年数や建物の内部の状態によって取引金額がかなり違ってくるので、
必要に応じて適宜リフォームを入れてメンテナンスをするといったような点は考慮しておいたほうが良いかもしれません。

家をベストな状態で売却できるのは築10年~20年未満の物件です。

その時期であれば比較的良い値段で取引できます。

築年数に関していえば、家の売却はあまり早すぎても、遅すぎてもメリットがありません。

新築物件をすぐ売却すると、市場で2~3割減で販売されることになるのであまりお勧めできません。

また固定資産税も築3年は安くなっていますので、その期間は少なくとも保有しておいたほうが良いようです。

また、長年空き家にしておいた自宅は、居住しなくなった日から3年目の12月31日までに売れば、「マイホーム特例」として売却物件3,000万円に対して控除が認められています。

相続で受け継ぐ予定の場合は申告期限から3年まで相続税の一部を家の所得費から差し引くことができるといった制度もあります。時期や税金の仕組みなどもよく調べてからベストなタイミングで家を売却計画をたてることがよいようです。

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不動産一括査定のメリット・デメリット

不動産一括査定は今流行の依頼方法

所有している不動産を売却するとき、思い入れが強い場合もあるので、少しでも高値で売却したいと考えるのは当然です。

できるだけ多くの不動産会社に査定してもらうことで、適正な売却相場を知ることができますし
一番高い値段を付けた不動産会社に売却することができます。

ただそれぞれの不動産会社に査定をしてほしいと連絡することは面倒なので、
そんなときは不動産一括査定を利用することが便利です。

不動産一括査定を利用するときは、住所や家の大きさ、築年数を入力するだけで、複数の不動産会社から査定額を教えてもらえるというメリットがあります。

それぞれの不動産会社に連絡をしなくて良いので、気軽に査定をしてもらうことができます。

全国規模の不動産会社からも査定してもらうことができますし、
納得のいく査定額をつけてくれた不動産会社にだけ連絡すればいいので、気が楽だというメリットがあります。

ただ不動産一括査定にはデメリットもあり、不動産一括査定に登録していない不動産会社の方が、高値で買い取ってくれる場合があります。

特に地元密着の不動産会社の場合は、地元に詳しくて販路も豊富なため、すぐに売却したいときには親身になって対応してくれます。

地元不動会社が不動産一括査定に登録していない場合もあるので、家を売却したいときは地元の不動産に相談をする選択肢も考慮しながら、不動産一括査定を利用することによって、納得のいく売却額で家を手放すことができます。

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住宅ローンの返済中でも家を売れるの?

住宅ローンの返済中でも条件付で売れます

住宅ローンを組んで家を購入した人にとって「どうしても返済中に家を売らなければならなくなった場合に売れるのか」という点は疑問としてよく挙がることの一つです。

住宅ローンの返済中は抵当権が設定されているため、持ち主は自由に家を処分することができません。

しかし、これはあくまで原則であり、売却手続きで住宅ローンが完済される見込みがあれば、抵当権を消滅させることができるので問題なく売却することができます。

大抵の住宅ローンでは、お金に余裕があれば繰り上げ返済をすることが認められており、完済可能であれば一括返済をすることもできます。

住宅ローンの返済中の家の売却は、手持ちのお金と売買代金をつかって一括返済ができれば認められます。

手続き上では、現金が出てくるケースは返済金を持参してきた場合に限られ、金銭の移動は伝票を用いて行われます。

一方で、売却するのに住宅ローンの一括返済は必須なのかというと、
持ち主を取り巻く状況によってはこれをせずに売れることがあります。

そのケースとは任意売却と競売です。任意売却は、債権者である金融機関の承諾を得て売却をする方法で、
ローンの返済が困難な場合に利用することができる特別な売却方法です。

この方法で家を売却する際は弁護士などの専門家の協力が必須です。
これに対して競売は、ローンの返済が長期間滞っており、再三にわたる返済の催促に応じない場合に、裁判所への申し立てを経て行われる方法で、売れるというよりは売らされるといった方が良い売却方法です。

ただし、競売にかけられても一定期間内であれば任意売却への切り替えを認めてくれることがあります。

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内覧前までに自宅のどこを掃除しておけばいい?

内覧前までに掃除を!でもどこをすればいい?

自宅を売り出したいのであれば、少しでも高く購入してくれる人に喜んで購入してもらえるようにしなくてはなりません。

家を購入してくれる人は、必ず内覧をしてから購入をする用意なりますので、その時にいい印象を与えられるようにしておきましょう。

内覧時に悪い印象を与えてしまうと、売り出し価格よりも値切られてしまう可能性もありますし、話し合いをしてもこちらの希望が通りにくくなってしまうからです。

そのため内覧前には掃除をしておくことで印象を良くしていくことが出来るでしょう。

内覧前に掃除をしておくのであれば、部屋全体を片づけるようにして、きれいな印象を与えられるようにしなくてはなりません。

リビングは家の中心!心臓部

掃除をするのであれば、重点的にしておきたい部分として、リビングがあります。

一日のうちで過ごすことが多いリビングは買主も気にしている部分になりますので、重点的にチェックされる部分になるからです。
そして、水回りに関してもきれいに掃除しておくようにしましょう。

お風呂やトイレ、キッチンなどをいかにきれいに使っているかによって、その家を大事に扱っていたかを知られてしまうことになりますし、カビだらけになっているお風呂を見てしまうと、そこに入りたいとは思わなくなってしまいます。

内覧によってイメージが悪くなってしまったのであれば、そこから購入意欲は下がる一方になりますので、内覧時に気に入ってもらえるように、あらゆるところを掃除しておくようにしましょう。

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